In una intervista odierna a ItaliaOggi, Carmine Bruno di Tonucci & Partners spiega l’operazione J Village, attraverso la quale la Juventus ha dato avvio all’operatività di un Fondo immobiliare. Si tratta della prima squadra di calcio, a livello mondiale, che ha portato a termine un’operazione del genere, cose simili negli Usa sono state fatte da squadre di basket e baseball, ma nel calcio è il primo caso (almeno nei termini portati avanti dalla Juventus).
Il progetto segue un intervento urbanistico di nuova concezione volto a rigenerare un’intera area urbana: unendo l’offerta di servizi sociali, come quelli scolastici, con servizi di intrattenimento, edutainment, food ed alberghiero, si rappresenta una nuova concezione dell’investimento immobiliare.
Juventus, con questa operazione, è quindi divenuta pioniere di un nuovo modo di intendere l’investimento nel settore dello sport. Per quanto riguarda il profilo legale si è trattato di un’operazione estremamente complessa ed articolata.
«Le vere novità dell’operazione, che la rendono un modello di riferimento nel panorama sportivo internazionale, sono essenzialmente due – spiega Bruno -: la completezza dello sviluppo di molteplici attività, direttamente o indirettamente collegate allo stadio di proprietà di Juventus, su di un’unica area; e la trasformazione e la valorizzazione di spazi urbani non centralissimi mediante un’opera di riqualifi cazione».
La Juventus è quindi la prima in Europa e, probabilmente, la prima nel settore calcistico nel mondo. È un luogo che vivrà 365 giorni all’anno, in cui unitamente agli eventi sportivi, saranno offerti anche servizi culturali, di intrattenimento, gastronomici, di edutainment e di hospitality. È il primo esempio del genere.
i principali protagonisti dell’operazione sono Juventus, Accademia SGR, gli investitori coinvolti e le due banche: Ubi Banca ed Unicredit.
Nel dettaglio il fondo immobiliare «J Village», costituito e gestito da Accademia Sgr spa, ha avviato i lavori per la realizzazione, su un’area di 149.000 mq., per una superfice lorda di pavimenti di 35.000 mq., del nuovo Training e Media Center, di un hotel, che sarà denominato «J Hotel», di una scuola internazionale, con un’offerta educativa-formativa dalla scuola materna alle superiori, della nuova sede sociale della Juventus e di un concept store dedicato all’intrattenimento, alla ristorazione ed al commercio.
Il valore dell’intera operazione, che ha come soggetto promotore la società Juventus football Club spa, è di oltre 100 milioni di euro. Al fine di dare esecuzione a tale progetto, il fondo J Village si è dotato di 53,8 milioni di euro di equity, raccolti da diversi investitori ed ha, al contempo, sottoscritto un finanziamento per un totale di 64,5 milioni di euro con le banche Ubi Banca e Unicredit. Ed infi ne, lo sviluppo sopra menzionato genererà oltre 300 nuovi posti di lavoro.
Attraverso l’intervento di un fondo comune di investimento immobiliare è stato possibile reperire le risorse fi nanziarie (sia equity sia debt) per lo sviluppo del progetto. Con riferimento al debito, il finanziamento, a medio lungo termine, accompagna l’operazione sia nella sua fase di sviluppo sia nella fase successiva a reddito, prevedendo, pertanto, un periodo di preammortamento tale da coprire l’intero periodo dello sviluppo immobiliare.
Il rimborso del finanziamento è garantito dai flussi di cassa derivanti dai canoni di locazione derivanti dagli immobili che saranno costruiti sull’area e che saranno locati mediante contratti di locazione double net (nei quali, tra l’altro, anche l’esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria è posta a carico dei conduttori), nonché dal controllo sui costi di costruzione dell’intero progetto mediante la sottoscrizione, da parte del fondo, di contratti di appalto integrato: cd. «turnkey contracts».